[0.0]本字幕由TMEAI技术生成 [14.15]静雅思听 [15.69]让智慧也动听 [28.58]大败局四 [31.2]玫瑰园 [32.4]在没有路标的花园里二 [36.24]作者 [37.34]吴晓波 [39.04]朗读者 [40.32]阿珂 [43.8]楼市奇才发现玫瑰园这个猎物竟是一年前卖房子给他的那个精明人 [55.03]刘昌明在香港的那座豪宅 [57.49]是通过当时香港最大的楼盘代理商利达行半山分店购买到的 [65.55]他也因此与利达行的传奇室老板邓志仁交上了朋友 [71.770004]就这样 [72.93]他几乎漫不经心的就改变了后者的下半生 [79.05]邓志仁是俊杰如云的香港楼市中的一个神奇小子 [85.43]一九五零年出生的邓志仁成长于一个循规蹈矩的香港公务员家庭 [93.64]中学毕业后 [95.28]邓志仁便报名当上了一名神奇的皇家警察 [101.54]就在他背着手雄赳赳的巡游在大街上的时候 [106.4]香港迎来了他的黄金发展期 [111.29]眼瞧着街边的店铺一天天增多 [114.71]楼房一层层加高 [117.29]年轻的邓志仁实在按耐不住了 [121.21]他脱下警服 [122.75]一个猛子砸进了山海 [126.43]开头的九年 [127.81]邓志仁一直没有找到北 [130.81]他做过进出口贸易 [133.41]搞过服装生意 [135.27]从事过金融期货 [138.23]还开过一间专门替人讨债的公司 [142.91]整整九年 [144.31]他除了满肚子的上海苦水以外 [147.49]依旧一贫如洗 [150.83]一九八四年 [152.33]香港经济再度复苏 [155.37]李嘉诚因在低潮期吃进大量地皮而一举成为亿万富翁 [163.20999]邓智仁受李氏神话的刺激 [166.19]决定入行房地产 [169.3]他借款一点二万港元 [171.84]办起了包括他在内的只有三个人的小小的利达行 [178.92]那时的香港房地产代理行业就像日后的北京房地产中介一样 [185.32]一片混乱 [186.5]鱼龙混杂 [189.24]或许是命运安排 [191.02]邓志仁该在那时发迹 [194.14]或许是邓志仁有九年经商经历 [198.44]他很快用三把快刀砍出了香港房地产代理业的新天地 [207.02]第一 [208.33]向社会公开统一收费标准 [211.89]向客户收取的总佣金不超过总楼价的百分之二 [216.41]不准员工收取佣金差价 [219.45]这对混乱的香港代理业不只是一记响亮的耳光 [224.05]很快就吸引了大批的客户 [228.16]第二 [229.14]实行股份制 [230.98]让员工持有股份 [234.18]邓志仁本人持有的股份从原来的百分之百减至百分之三十五 [241.56]事实证明 [243.2]员工直接持股无疑是公司强劲发展的粘合剂 [249.54]第三 [250.82]改革媒体广告的发布方式 [254.4]当时的香港房地产广告全是小型分类广告 [259.4]豆腐块 [260.26]小气的很 [262.32]邓智仁首开整版广告之先河 [266.0]新风扑灭 [267.12]气势非凡 [268.58]形成强烈的视觉冲击力 [272.9]今天看来 [274.04]这三把刀再简单不过 [277.41]但对当时以坑蒙拐骗为生计的香港房地产代理业来说 [283.29]却分明是刀刀见血 [285.99]砍到了要害 [289.01]到一九九零年 [290.95]利达行一跃而成为香港最大的房地产代理公司 [296.9]雇员超过五百人 [299.86]邓之仁更以其完整的房地产代理佣金制度 [304.81]从业规范和管理理念 [307.78]基本创立了香港房地产代理行业的游戏规则 [313.87]邓志仁在行业中的江湖地位 [317.17]一时无人能及 [320.27]此时 [321.37]邓小平南方谈话的春风也刮到了湘江 [326.63]在弹丸之地已颇感局促的邓志仁顿时嗅到了巨大的商机 [334.66]他在第一时间赶赴内地 [338.74]在相继考察了上海和北京后 [342.12]他认为上海很开放 [345.14]房地产太热了 [346.74]不适于全面进入 [349.06]而北京很保守 [351.44]保守的城市房地产市场潜力就大 [356.12]于是邓志仁常驻北京 [359.94]在香港屡战屡胜的他 [362.28]已经不满足于赚取百分之几的佣金了 [366.58]他要在更大的天地里开山立派 [370.24]要占有整个一座金山 [373.98]他俯瞰北京城 [376.28]以那独特而高远的专家目光 [379.72]一眼就瞄上了玫瑰园 [384.86]日后 [385.38]邓志仁深陷玫瑰园 [387.24]一败涂地 [388.98]但当他谈起当年入主的动机时 [392.52]依然无怨无悔 [395.68]第一 [396.96]这是当时北京城最好的房地产项目 [401.7]第二 [402.81]它是全中国最大的别墅项目 [407.16998]第三 [408.15]他经过了五位香港著名地产行业律师的一致论证 [413.07]并被看好 [416.43]又是那么的巧合 [418.47]玫瑰园的主人竟是他的香港客户 [422.68]两位都梦想成为李嘉诚的男人 [425.3]就这样坐在了一起 [428.72]邓志仁以香港立当行百分之四十的股权做抵押 [434.3]通过四家公司集资一亿港元 [438.88]首期动用六千万港元 [441.89]以投资的形式购买了北京玫瑰园两万多平方米的别墅 [447.51]并借此成为该项目的销售总代理 [453.33002]邓志仁推销玫瑰园的第一招是围魏救招 [458.21]先推销北京 [459.71]再推销玫瑰园 [463.58002]他写资一千万元 [465.38]先后组团赴中国 [467.16]香港美国 [468.78]韩国推介北京 [471.24]吸引华商的注意力 [474.16]于是 [475.38]凭借其娴熟的营销技巧和人员 [479.57]玫瑰园一开盘就卖出了八十套 [482.73]相当于不久前他以投资形式购入的两万多平方米 [494.89]静雅思听网站分享到新浪微博功能闪亮升级 [499.63]让每一次分享看得到也能听得到 [503.89]想见证惊喜 [505.59]快去试试吧 [517.99]开局的第一碗开胃羹实在是太鲜美了 [522.59]邓之仁认定这就是他苦蜜已久的大金山 [527.41]使它成为李嘉诚第二的开山之作 [532.01]就在这时 [533.31]发生了刘昌明挪用首批购房款的大丑闻 [539.17]邓之仁处心积虑 [540.97]步步紧逼 [542.81]通过一连串的股权转让 [545.68]最终以八千万港元冲抵债务 [549.23]整体收购玫瑰园的开发权 [553.46]刘昌明空手套白狼 [555.52]最终落得个身败名裂的下场 [560.84]一九九四年初 [562.56]欠下巨额债务 [564.12]心态失衡的刘昌明在家命归西天 [568.98]有船是**过量 [571.12]有船是自杀身亡 [575.46]玫瑰露出了第一枚难以察觉的尖刺 [579.2]可受伤的还不是邓志仁 [583.12]就在运作玫瑰园的这段时间里 [586.2]他以闪电之势 [588.48]凭借其成熟的香港市房地产策划和营销手段 [594.0]在京城房地产市场屡屡出手 [597.2]赢得无限风光 [599.94]他争得北京最豪华的商务大厦 [603.24]北京万通新世界广场的销售总代理权 [609.22]依循以往经验 [610.78]像轰炸机似的在北京媒体上刊登连篇累牍的万通新世界广告 [618.56]其阵势之浩大 [620.3]令人目瞪口呆 [623.84]歇词气势 [625.53]邓智仁更把万通每平方米平均售价定在闻所未闻的三千美元 [633.07]最高售价竟达每平方米三千六百四十美元 [639.25]这个记录在北京市场很长一段时间内无人问鼎 [645.47]据说几天时间内 [648.03]万通新世界预售款就超过亿元 [652.49]而当时万通新世界的地基才刚刚开挖 [658.41]在整个项目过程中 [660.79]邓志仁的利达行仅收取佣金就达一亿元 [666.89]他的一位下属回忆当时情形 [669.61]唯有一句话可以表达 [672.13]钱就像水一样的涌进来 [674.61]连手都数疼了 [678.85]邓之仁一战成名 [681.58]随后立达行又为西单国际大厦创造了最高售价达每平方米六千美元的商铺新纪录 [691.52]以及明辉中心日租金每平方米达十美元的写字楼租金记录 [697.94]一时间 [699.29]邓之仁在北京房地产代理业掀起滚滚巨浪 [704.39]被称为最成功的商人 [707.07]点石成金的楼市奇才 [711.09]邓之仁在营销上的确很有独到的见解 [716.41]他曾谈到 [718.55]内地的营销这些年发展很快 [721.49]但房地产营销有一个致命的弱点 [725.25]就是太工具化 [728.53]很多人搞营销只是寻找一个销售工具 [732.25]缺乏全盘计划 [734.91]而且营销人员非常依赖广告 [739.29]其实广告只是一个工具 [742.41]我要求每代理一个新的楼盘 [745.29]就要创造一种新的概念 [748.05]一年想出一个新概念 [749.99]就是了不起的成功了 [754.11]也就是在这个过程中 [756.55]立当行以其神奇般的销售业绩 [760.25]全面改造了北京房地产代理行业的制度和规范 [765.47]培养了一大批房地产代理人才 [769.95]后来 [770.51]邓之仁经常引以为傲的是 [773.81]现在我的学生的学生都做了老板了 [778.63]他还曾大言不惭的对记者说 [782.51]我发现自己有房地产这方面的天才 [786.79]房地产对于我来说 [788.69]挣钱实在是太容易太容易了 [794.03]这时 [795.31]连创北京房地产市场写字楼 [798.21]商铺和日租金三大记录的邓志仁 [802.61]在别人乃至他自己看来 [805.55]都是一个无房不能售 [808.07]点石能成金的楼神了 [811.69]天姿国色的玫瑰园 [813.71]遇到这样的绝代之音 [816.05]不正是珠联璧合吗 [823.09]天才和疯子的区别 [825.05]也许只在一线之间 [827.41]幻觉和真相的差异 [829.29]有时并非黑白分明 [831.79]真理和荒诞的界限 [833.83]你真的那么肯定 [836.45]请听来自陌生的世界的真实声音 [839.77]天才在左 [841.15]疯子在右 [842.59]静雅思听等你来